Após decisão judicial inédita no Brasil, especialista fala sobre incorporação imobiliária

Na última semana, uma decisão judicial da 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) acolheu os argumentos da construtora de Balneário Camboriú FG Empreendimentos, reconhecendo a possibilidade de reserva de apartamentos antes do registro da incorporação.

A decisão é considerada inédita dentro dos padrões imobiliários. Isto porque aplica a recente mudança da lei de incorporações que anteriormente não permitia nenhuma negociação antes do término do registro imobiliário.

A relatora do caso no TJSC foi a desembargadora Claudia Lambert de Faria, que já havia emitido uma liminar a favor da construtora em outubro do ano passado.

A ação foi movida pelo Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), que questionou a negociação prévia de imóveis antes da incorporação – etapa legal obrigatória no registro dos imóveis à venda.

O Portal ND Mais convidou a dra. Heloise Siqueira Garcia, Pós-Doutoranda em Ciência Jurídica, professora colaboradora do curso de mestrado do PPCJ/UNIVALI, Doutora e Mestre em Ciência Jurídica pelo mesmo programa, para explicar conceitos relacionados ao tema e elucidar a decisão.

1 – O que é incorporação imobiliária?

“A incorporação imobiliária é um procedimento legal e administrativo anterior à execução de um empreendimento. Então, é feito por empresas cadastradas perante a Receita como incorporadoras.

Ela envolve todo um procedimento anterior à execução de um empreendimento: pesquisa de mercado, localização do terreno onde vai ser feito empreendimento imobiliário, elaboração dos projetos, aprovações na Prefeitura, nos órgãos ambientais, e, se for o caso, obtenção das licenças. 

E daí, a partir do momento que eu tenho o terreno, começo a fazer a elaboração dos projetos arquitetônicos e todos os outros projetos derivados para a elaboração, para a construção do empreendimento imobiliário, seja qual for. 

Então, depois da elaboração desses projetos, a incorporadora, a empresa, vai até o registro de imóveis da cidade em que o empreendimento vai ser feito e faz a abertura desse pedido de incorporação. Nesse trâmite, nós temos um trâmite burocrático que pode levar um tempo”, explica.  

2 – O que diz a lei sobre isso?

“Antes de 2022, a Lei de Incorporação Imobiliária estabelecia que a venda e a negociação dessas unidades autônomas (vender na planta) só poderia acontecer depois que a incorporação fosse efetivamente registrada na matrícula do imóvel. 

Em 2022, nós tivemos uma alteração na legislação, no artigo 32, que vai dizer que a incorporadora pode fazer a negociação dessas unidades autônomas antes de sair esse registro da incorporação”, continua a professora. 

3 – Por que essa é considerada uma decisão judicial inédita?

“Ela é considerada uma decisão inédita porque, de fato, desde a alteração da lei em 2022, não se tem notícia no Brasil inteiro de alguma ação que questione essas negociações antes do registro imobiliário, a primeira foi essa aqui em Balneário Camboriú”, finaliza Heloise.